Dlaczego tak wiele zabytkowych kamienic i domów w naszych miastach popada w ruinę?

Od kilkunastu lat temat rewitalizacji zabytkowych centrów i dzielnic polskich miast jest przedmiotem ożywionej debaty. Jednak pieniądze i troska o wartości zabytkowe nie wystarczą, aby z powodzeniem odnawiać i użytkować historyczne kamienice i domy.

Z punktu widzenia opłacalności inwestycji, budynki o długiej historii niekoniecznie są atutem. Zużycie konstrukcji, problemy z fundamentami, wilgocią – to jedna kwestia. Druga – to konieczność regulacji stanu prawnego nieruchomości, uporządkowania kwestii własnościowych, jak i uzgodnienia inwestycji ze służbami konserwatorskimi, poniesienia nakładów na ekspertyzy i droższe materiały wykończeniowe. Mniejsze są możliwości adaptacji, stare układy przestrzenne niekoniecznie będą dostosowane do współczesnych potrzeb mieszkaniowych czy usługowych – tak pewnie powie wiele osób. Historyczne centra miast takich jak Kalisz, Turek czy Koło od dekad borykają się też z problemami odpływu najemców i klientów do nowych, wielkopowierzchniowych kompleksów handlowo-usługowych, gdzie łatwiej o miejsca parkingowe. Presja procesów rynkowych i szybkich zmian gospodarczych, wieloletnie zaniedbania inwestycyjne w okresie kryzysów w międzywojniu, podczas II wojny światowej i w okresie PRL-u odciskają negatywne piętno na naszych historycznych centrach. Urokliwe niegdyś kamienice z XIX wieku, dawniej nowoczesne – przegrywają nie tylko z szybko rosnącymi przedmieściami zabudowanymi domkami jednorodzinnymi, ale i nowymi osiedlami apartamentowców oraz modernizowanymi blokami o starszej metryce. Samorządy i mieszkańcy wkładają wiele wysiłku w utrzymanie starych dzielnic, ale doskonale wiemy, że wiele niegdyś ruchliwych ulic handlowych w śródmieściach świeci dziś pustkami. Wartości zabytkowej architektury trzeba nie tylko docenić, ale i urealnić ekonomicznie – a do tego potrzeba inwestycji i opłacalności.

Zbyt często zapominamy, że zabytkowa kamienica czy dom to przede wszystkim ludzie i miejsce, świadectwo upływu czasu, ale też zakorzenienia. Któż z nas nie interesuje się dziś genealogią, śladami przodków? Bez historycznych części miast nasz krajobraz kulturowy byłby ubogi. Dlaczego jednak zarządzanie budynkami „z duszą i historią” jest tak skomplikowane?

Z prawnego punktu widzenia można tu wskazać kilka istotnych problemów.

Po pierwsze, wiele zabytkowych nieruchomości to obiekty o nieuregulowanym statusie własnościowym. Wojny, rewolucje i przemiany polityczne ubiegłego wieku w Polsce skutkują do dziś wieloma problemami prawnymi wynikającymi nierzadko z nadużyć, jakich dopuszczały się organy państwa, czego dobitnym dowodem są sprawy tzw. reprywatyzacji. Borykamy się z takimi kwestiami, jak wadliwe bądź nieaktualne wpisy w księgach wieczystych; nieprzeprowadzone sprawy spadkowe; niefunkcjonalne podziały gruntowe, uniemożliwiające zarządzanie własnością; konflikty z sąsiadami oraz pomiędzy członkami rodziny; rozdrobnienie struktury własnościowej. W efekcie często mamy do czynienia z całymi kwartałami w centrach miast, które pozostają niezagospodarowane, pomimo dostępu do uzbrojenia i potencjalnie dobrych lokalizacji. Jest to częstokroć wynikiem nazbyt skomplikowanej struktury własności, która w skuteczny sposób uniemożliwia podjęcie jakichkolwiek decyzji dotyczących ewentualnej inwestycji.

Po drugie, zabytki wymagają należytej opieki i specjalnego podejścia. Tylko wtedy mogą naprawdę okazać się atrakcyjnym przedmiotem inwestycji, oferującym wysoką stopę zwrotu, komfort mieszkania i życia w centrum miasta, z łatwym dostępem do usług publicznych. Wartość zabytkowa ma swoją cenę rynkową: dawne formy architektury, detale, klimat staromiejskiego, zacisznego podwórka z zielenią i placem zabaw dla dzieci. Tak mogą wyglądać historyczne części miast: przykładów nie trzeba szukać dalej niż w Łodzi. Aby jednak zabytki stały się atrakcyjne dla inwestora, konieczne jest spełnienie wielu warunków. Tu potrzeba eksperta, który przeprowadzi przez proces uzgodnień konserwatorskich, uzyskania wszelkich niezbędnych uzgodnień i zezwoleń, ureguluje stan prawny i zaproponuje korzystne rozwiązania podatkowe.

Rewitalizacja to nie tylko zadbany park, nowa fontanna, równe nawierzchnie ulic, sadzenie drzew i troska o działalność kulturalną czy prospołeczną. To przede wszystkim wzrost atrakcyjności centrum miasta do mieszkania, równoważenie interesów różnych grup i pomoc wykluczonym. Bez sprawnej obsługi prawnej i podatkowej, w dzisiejszych czasach nie ma mowy o planowaniu i prowadzeniu inwestycji w nieruchomości, w tym zwłaszcza nieruchomości zabytkowe. W wielu spornych sytuacjach nie wystarczą niestety wiedza, zaplecze finansowe czy dobre chęci inwestorów i mieszkańców. Wyspecjalizowany radca prawny może być w takich sytuacjach mediatorem i doradcą.

Kancelaria Legaline Law & Tax Solutions zaprasza do współpracy. Nasz zespół oferuje unikalne na rynku połączenie dwóch dziedzin wiedzy: prawa i historii architektury. Jesteśmy w stanie wykonać kompleksowe badanie nieruchomości pod względem stanu prawnego i własnościowego, jak również w zakresie analizy ich wartości zabytkowych i problematyki konserwatorskiej, dzięki współpracy z ekspertami z zakresu historii sztuki i architektury. Choć siedziba naszej firmy znajduje się w Warszawie, oferujemy usługi prawne oraz podatkowe na terenie Polski Centralnej, także w Turku, Kole czy Kaliszu. Nasz zespół potrafi odnaleźć się w realiach pracy z historycznymi dokumentami i dawnym prawem. Potrafimy prowadzić kwerendy archiwalne, sprawdzić i zrozumieć stare księgi hipoteczne i gruntowe, pisane w językach urzędowych z czasów zaborów. Prowadzimy wszelkie postępowania sądowe i administracyjne związane z nieruchomościami oraz proponujemy możliwie najprostsze, najtańsze i optymalne podatkowo rozwiązania dla właścicieli nieruchomości.

radca prawny Michał Szlachciak
michal.szlachciak@legaline.pl
radca prawny Anna Drabarczyk vel Grabarczyk
anna.drabarczyk@legaline.pl
+48 693 424 355, www.legaline.pl
Fot. Archiwum Legaline Law & Tax Solutions. Zdjęcia mają charakter poglądowy.